Propriétaire ou locataire : comment transmettre terres et bâtiments agricoles ?

Vous projetez d'arrêter votre activité d'exploitant. L'une des principales étapes à venir : la transmission du foncier et/ou des bâtiments de votre ferme. Que vous soyez bailleur ou locataire, cela ne se passe pas de la même manière.

Deux cas de figure se présentent, le premier s’avérant plus simple, avec moins de formalités et de questions à se poser pour, vous, agriculteur cédant.

•  Vous êtes propriétaires de terres et bâtiments agricoles

– Quel bail rural choisir ?

« Avant d’opter pour un type de bail, vous devez définir vos objectifs », répond Céline Dureuil, juriste à la chambre d’agriculture de Normandie. Plusieurs durées existent en effet : 9, 18 et 25 ans. Laquelle privilégier ? Interviennent ici « des notions de transmission du patrimoine », car le choix dépend des avantages fiscaux dont vous voulez bénéficier.

– Les tarifs de location de terres agricoles sont-ils libres ?

Ils sont réglementés dans chaque département, par arrêté préfectoral, pour les terres et les bâtiments, avec des minima et maxima. « À chaque bailleur et locataire de se mettre d’accord à partir de ce barême », précise la spécialiste.

– Comment formaliser le contrat ?

La formalisation diffère selon la durée du bail rural. Pour ceux de 9 ans, un accord verbal suffit. « Un écrit est cependant recommandé, entre les parties directement ou avec un notaire », conseille l’experte. Pour des périodes plus longues, il faut un acte notarié.

• Vous êtes locataires de terres et bâtiments agricoles

– Céder votre bail ou le résilier pour en recréer un : comment décider  ?

C’est le cadre familial ou non de la transmission qui entre en ligne de compte. La cession de bail n’est possible que dans la première situation. Autrement dit : la résiliation est obligatoire si vous transmettrez à un tiers. « En famille, celle-ci peut aussi s’envisager », indique Céline Dureuil.

– Quels pré-requis avant toute démarche liée aux baux ?

Premièrement : « identifier tous les propriétaires. » « Il faudra effectivement tous les contacter par courrier ou, le mieux, de manière directe, afin de leur présenter votre projet de transmission agricole et votre/vos repreneurs. » Vous devrez ensuite leur envoyer obligatoirement une lettre, spécifiant tous les éléments requis pour une cession ou résiliation de bail rural.

– Quelles étapes et procédures pour céder son bail rural ?

Pour une cession, une fois le ou les bailleurs connus, une demande d’autorisation écrite doit lui/leur être adressée. « Un refus, sans justification, de la part du propriétaire pourra être contesté devant le tribunal paritaire des baux ruraux », poursuit la juriste.

– Comment procéder pour résilier son bail rural ?

« Par écrit avec un préavis lié à la longueur du bail », explique-t-elle : 12 mois pour 9 ans, 18 mois pour 18 et 25 ans. « Avant toute résiliation, assurez-vous que le bailleur est d’accord pour louer au repreneur », recommande-t-elle surtout.