Combien vaut mon exploitation ?

Pour pouvoir organiser la transmission de sa ferme, il faut commencer par déterminer sa valeur. Comment la calculer pour trouver un consensus entre vendeur et acheteur ? Eléments de réponse.

Quand approche la retraite pour un agriculteur et qu’il lui faut préparer la transmission de son exploitation, se pose inévitable la question du prix : combien vaut ma ferme ? D’un côté, pour compenser les faibles retraites agricoles et le travail accompli dans toute sa carrière, le futur cédant souhaite valoriser au maximum son patrimoine. De l’autre, il sait que son successeur aura des capacités d’investissement limitées et qu’il faudra veiller à la rentabilité et à la vivabilité de son projet d’installation agricole.

Valoriser le patrimoine, en veillant également à la rentabilité pour le repreneur.

Une exploitation peut être évaluée selon trois approches :

• patrimoniale, s’appuyant sur la valeur vénale cumulée de tous les éléments du patrimoine, en tenant compte de leur vétusté,
• axée sur la reprenabilité, c’est-à-dire la capacité du repreneur à mobiliser un autofinancement et à rembourser ses emprunts,
• ou basée sur la valeur économique : le potentiel de rentabilité est calculé sur les résultats dégagés par l’exploitation, au regard de ses performances techniques et économiques.

« Faire estimer sa ferme 3 à 5 ans avant »

« Trois à cinq ans avant son départ en retraite, il faut faire estimer son exploitation agricole, conseille Morgane Carn, du CER France Brocéliande. Cela servira de base de discussion avec les potentiels repreneurs. » Attention, il y a souvent un écart important entre la valeur patrimoniale et la valeur économique. Face à ce différentiel de prix, les spécialistes de la transmission en agriculture conseillent même de « faire le deuil » d’une valorisation importante de la ferme.

Une valeur de cession de 1 €/l de lait.

« En production laitière, on entend souvent parler d’une valeur de cession de 1 €/litre de lait produit. Si on analyse les installations aidées en Bretagne sur 2020, le montant de la reprise était en moyenne de 0,7 €/l », prévient Annette Hurault, conseillère transmission à la chambre régionale d’agriculture. « Plutôt que d’espérer une vente à un prix mirobolant, mieux vaut anticiper et travailler sur des optimisations fiscales et constituer une épargne en prévision de sa retraite », complète Morgane Carn.

Miser sur les optimisations fiscales et l’épargne.

Penser aussi aux aspects humains

Pour que la succession se fasse, il faudra trouver un compromis afin que le cédant ne se sente pas léser et que le repreneur puisse financer son projet et en vivre. Quand on  commence à réfléchir à la transmission de son élevage, « face au faible niveau des retraites, on a envie d’optimiser ce qu’on a créé pendant 40 ans, reconnaît Daniel Conan, jeune retraité. Mais après se pose la question de ce qui est acceptable pour le repreneur. Alors il faut faire des compromis. »

Je n’en ai pas profité pour faire monter les enchères !

Pour accompagner la réflexion de l’éleveur et des deux jeunes qui s’intéressaient à son exploitation, le centre de gestion et la banque ont calculé une valeur économique intégrant les travaux que le successeur aurait à effectuer. « Même si j’ai eu deux propositions de reprise, je n’en ai pas profité pour faire monter les enchères. Nous avons choisi le porteur de projet avec lequel le courant passait le mieux », explique Daniel Conan.

Que faire de la maison d’habitation ?

En parallèle de l’estimation de l’exploitation, il faut aussi décider du devenir de la maison d’habitation. Est-ce qu’elle fera partie du lot, le repreneur aura-t-il la possibilité de décider de l’acheter ou non ? « Nous avons décidé de vendre la maison en même temps que la ferme, même si on ne l’a pas valorisé au prix du marché. Il est important qu’un éleveur puisse être à côté de ses animaux. C’est mieux aussi pour l’intimité du repreneur », partage Daniel Conan.

Autre facteur à prendre en compte pour bien préparer la transmission de sa ferme : les nombreux départs en retraite d’agriculteurs dans les 10 ans à venir vont engendrer un déséquilibre entre l’offre et la demande, avec plus d’exploitations à transmettre que de candidats à l’installation. Le prix sera un critère de choix mais pas seulement. « Il faut continuer à investir, à améliorer son exploitation pour la rendre attractive et faciliter sa transmission, encourage Annette Hurault. Même à quelques années de la retraite, si on en a l’opportunité, il est intéressant de participer à des échanges de parcelles. Un parcellaire groupé sera toujours un plus » et donnera de la valeur à votre outil de production.

Continuer à investir, pour rendre son exploitation attractive.