Échanges de parcelles : les conseils de juriste pour une transaction réussie

Magali Broustal, juriste pour les chambres d’agriculture de Bretagne, présente deux types d’échanges de parcelles : l’échange en propriété et en jouissance entre deux ou plusieurs agriculteurs. Procédures, fiscalité, délais… Suivez pas à pas les conseils de l’expert.

« Pour une parcelle de maïs de 10 ha à 10 km du siège de l’exploitation, l’agriculteur passe 67 heures par an sur la route, et 43 heures à la cultiver », explique la chambre d’agriculture de Bretagne dans un état des lieux sur le parcellaire des exploitations. Tout le monde le sait, le foncier agricole anime de vifs débats, mais dans certains cas, des échanges à l’amiable sont possibles. Magali Broustal, juriste aux chambres d’agriculture de Bretagne, revient sur deux modalités d’échanges : en propriété et en jouissance.

Echange en propriété

L’échange en propriété peut s’effectuer de manière multilatérale. « Il peut être intéressant de s’y mettre à plusieurs pour arriver à un parcellaire intéressant », explique la juriste. Seul impondérable : les échangeants doivent être propriétaires de l’intégralité des parcelles engagées dans l’échange. Si ça n’est pas le cas, un échange en jouissance devra être envisagé.

L’échange de propriété s’apparente à un acte de vente. « Il faut passer chez le notaire pour procéder à un transfert de propriété ». Compter alors des frais d’acte, voire l’intervention d’un géomètre s’il faut reborner des parcelles.

Les frais peuvent rebuter, mais certains conseils départementaux allouent des subventions à l’amélioration du parcellaire. « Il faut se renseigner sur les politiques en place. Dans le Finistère, les aides aux échanges entre agriculteurs recouvrent jusqu’à 80 % des frais de notaire alors qu’à quelques kilomètres, dans le Morbihan, ces aides sont inexistantes », constate Magali Broustal. Autre astuce : préserver l’équilibre des lots. « Les échanges entre agriculteurs sont exonérés de taxe à la publicité foncière si l’équilibre des lots (valeur et surface) est respecté ». En bref, l’échange n’est fiscalisé que si une soulte (compensation sur la taille ou la valeur des parcelles) est mise en place.

S’il est nécessaire de tenir la Safer informée, les échanges sont des actes particuliers, qui excluent tout droit de préemption.

L’échange de propriété assure le transfert des hypothèques et privilèges sur la parcelle. En cas d’échange de propriété sur une parcelle louée, le transfert de baux s’effectue également.

Échange en jouissance

Les échanges en jouissance permettent à plusieurs locataires, ou à un locataire et un propriétaire, d’échanger leurs parcelles. Attention toutefois aux surfaces échangées : chaque département fixe par arrêté la limite de surface échangeable entre deux structures. « Si je loue 20 ha à un propriétaire, je ne pourrai échanger qu’une partie de ces 20 ha, et tout dépend de la limite fixée par le département », détaille Magali Broustal. L’échange ne peut aller au-delà de la durée du bail.

Côté pratique, l’agriculteur reste en relation avec son bailleur initial, mais cultive une autre parcelle. Il paye le loyer sur les terres pour lesquelles il a un bail, conserve ses droits, comme celui de préemption en cas de vente, mais ne cultive plus la parcelle. « Ça veut dire qu’il faut se poser la question de la fiabilité de la personne avec qui on échange », appuie Magali. Des problèmes de paiement du co-associé peuvent vite devenir compliqués à gérer !

Encore une fois, il est possible de se prémunir. « Mieux vaut rédiger une convention d’échange », conseille la juriste. Elle précisera les modalités d’exploitation, mais aussi celles de résiliation anticipée. Un état des lieux peut également être réalisé au début, et à la fin de l’échange (plan de fumure…). Car l’agriculteur demeure garant de la bonne exploitation du co-échangeant.

Côté procédure, le locataire doit informer le propriétaire de l’échange. « Pas besoin d’autorisation, il s’agit d’une simple information, mais c’est très important de le faire, insiste la juriste. Si le bailleur n’est pas informé, l’agriculteur risque la résiliation du bail ». Une lettre recommandée avec accusé de réception, ou un document signé suffisent. « Si le propriétaire veut s’opposer à cet échange, il dispose de deux mois pour le faire après du tribunal paritaire. « Il devra expliquer en quoi l’échange va altérer le bien », décrypte la juriste. Mais ces démarches ont peu de chance d’aboutir. « À l’exception de cas particuliers, les échanges sont réalisés pour améliorer les conditions de culture ».

Le locataire doit ensuite effectuer une demande d’autorisation d’exploiter auprès de la DDTM. « Cela pose rarement problème, les échanges sont souvent vus d’un bon œil ».

Si l’échange n’a aucune conséquence sur les relations entre preneur et bailleur, l’agriculteur doit tout de même régulariser son relevé MSA. Il doit également le prendre en compte sur son plan d’épandage ainsi que pour les déclarations Pac. « L’idéal est de se concerter la première année pour éviter les doublons sur la télédéclaration ». Attention également aux MAE. Si certaines parcelles sont engagées dans des mesures agroenvironnementales, mieux vaut attendre le terme de la MAE pour effectuer des changements de parcelles afin d’éviter de perdre les aides.