Bail rural : quelles améliorations peuvent être apportées par le preneur ?

Dans le cadre d’un bail rural, le locataire peut apporter des modifications destinées à améliorer le bien. En fonction des cas, l’information ou l’autorisation du propriétaire est nécessaire. Suite à ces améliorations, le fermier peut être indemnisé à la fin du bail.

Plusieurs types de travaux sont possibles, prévus par le code rural. Le fermier peut ainsi améliorer les conditions d’exploitation du bien loué et « procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en œuvre de moyens culturaux non prévus au bail ».

Il faut, en revanche, avertir le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, et une description complète des travaux prévus. Si celui-ci n’est pas d’accord et estime que les modifications sont de nature à dégrader son bien, il peut saisir le tribunal paritaire dans un délai de 15 jours à réception du recommandé. Le silence du propriétaire vaut pour accord.  

Le code rural prévoit également que « pendant la durée du bail et sous réserve de l’accord du bailleur, le preneur peut, pour réunir et grouper plusieurs parcelles attenantes, faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent ou les morcellent, lorsque ces opérations ont pour conséquence d’améliorer les conditions de l’exploitation ». De même, le fermier doit en informer son propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier ayant ensuite un délai de deux mois pour s’y opposer.

Retrouvez en vidéo les principales informations sur les améliorations apportées par le preneur dans le cadre d’un bail rural :

Réparations, construction, activité hors-sol

D’autres travaux d’amélioration peuvent être réalisés par le bailleur avec l’accord du propriétaire. C’est le cas des réparations nécessaires à la conservation des bâtiments d’exploitation ou d’habitation, ou des travaux de mise en conformité. Ces améliorations pourront donner lieu à une indemnisation vis-à-vis du preneur.

La construction d’une maison d’habitation sur une parcelle louée est également possible, avec l’accord préalable du propriétaire. Cet accord est également nécessaire si le preneur souhaite construire un bâtiment destiné à la production hors-sol, ou effectuer des travaux liés à la production et commercialisation de biogaz, d’électricité ou de chaleur issue de la méthanisation. Dans ce cas, s’il n’obtient pas de réponse dans les deux mois, il peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux qui peut délivrer l’autorisation.

Travaux sans autorisation préalable

Certains travaux peuvent être réalisés sans avoir à demander l’autorisation du propriétaire, par exemple les travaux d’amélioration de l’habitat notamment pour les mises aux normes, ou encore les travaux dont la période d’amortissement ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail.

Les indemnités versées pour amélioration

A la fin du bail, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au bien loué, a droit à une indemnité de la part du propriétaire et ce, quelle que soit la raison de l’arrêt du bail.

Le montant des indemnités dépend des travaux effectués. Ainsi, pour les constructions et les ouvrages incorporés au sol, l’indemnité est égale au coût des travaux évalué à la date d’expiration du bail, réduite de 6 % par année écoulée depuis leur réalisation. Il en est de même pour les travaux imposés par l’administration.

Pour les plantations, l’indemnité comprend toutes les dépenses engagées par le fermier avant l’entrée en production des plantations, main-d’œuvre comprise, le tout évalué à la date d’expiration du bail. Une déduction est faite de l’amortissement à partir de l’entrée en production. L’indemnité ne peut pas excéder le montant de la plus-value apportée par ces plantations.

L’indemnité doit être versée au preneur à la fin du bail. A noter qu’en cas de vente du bien loué, l’acquéreur doit être averti du fait qu’il supportera, le moment venu, la charge de l’indemnité.

Par ailleurs, si le fermier en place préempte le bien loué, le prix payé doit tenir compte du droit à indemnisation.

Après avoir quitté les lieux, le fermier dispose d’un an pour réclamer une indemnité pour amélioration du fonds.