Foncier : tout savoir sur les cessions par vente immobilière ou location

Pour pouvoir les mettre en valeur, celui qui reprend des terres agricoles doit avoir en sa possession deux documents. L'autorisation d'exploiter au titre du contrôle des structures, d'une part, détaillée dans un précédent article, et un titre de jouissance ou d'occupation des terres : acte d'achat/vente, de donation, bail, convention précaire... Quels distinctions et points communs entre ces diverses possibilités ? Dans quels cas et comment y avoir recours ? Explications.

Les cessions par vente immobilière : quelles précautions, quid du droit de péremption ?

• Pour quoi ?

Le foncier bâti et non bâti (terres, bâtiments d’exploitation et d’habitation…).

• Comment ?

1- Signature d’un avant-contrat (c’est-à-dire un compromis ou une promesse de vente/achat) entre le vendeur et l’acheteur, avec des conditions suspensives (événements permettant à l’acquéreur de se désengager : autorisation d’exploiter, financement bancaire, DJA ou certificat d’urbanisme refusés) et des clauses pénales (sanctions financières en cas désengagement et non respect des conditions suspensives, pouvant atteindre 10 % du prix de vente).

2- Notification par le notaire à la Safer, qui dispose de deux mois pour appliquer son droit de préemption (rétractation hors délai impossible si le prix reste le même, possible si celui-ci a été modifié), « sachant qu’il faut un motif (présence d’un candidat à l’installation notamment, ou encore demandes d’agriculteurs ou de collectivités pour constituer des réserves foncières en vue d’éventuelles expropriations liées à la mise en place d’un projet) », précise Magali Broustal, juriste à la chambre d’agriculture de Bretagne.

3- Réalisation de l’acte de vente notarié définitif.

• À savoir

→ Pour le vendeur : attention aux engagements antérieurs notamment lorsqu’il a lui-même acheté ces terres. Quelques exemples :

– achat en tant que fermier en place : il y a obligation d’exploiter.

– droit de reprise du cédant : obligation d’exploiter également.

– achat par la Safer : il faut respecter le cahier des charges, qui peut obliger à vendre par le biais de cet organisme et dans un délai précis.

→ Pour l’acheteur : attention aux terres non libres.

« D’où l’intérêt de regarder les droits de l’exploitant en place : a-t-il un bail ? Sera-t-il simple de le résilier ? Ou est-ce un occupant sans droit ni titre ? », préconise Magali Broustal.

Les différentes formules locatives : quelles différences, comment se fait leur cession ?

Les baux ruraux 

Qu’est-ce que c’est ?

– Ils sont régis par des dispositions d’ordre public (comme le statut du fermage).

– Il en existe de différentes formes, de durées diverses : verbal (9 ans), sous seing privé, le plus courant, c’est-à-dire écrit sur papier libre (9 ans) ou notarié (9, 18, 25 ans ou de carrière).

« La durée minimale est donc de 9 ans, il n’y a pas de baux de 3 ou 6 ans comme on entend encore parfois dans les campagnes », précise Rémi Castel, conseiller transmission à la chambre d’agriculture de Bretagne.

→ Le bail de 9 ans :

Formes	verbale, sous seing privé ou notariée
Montants	encadrés par département par arrêté préfectoral
Renouvellement	tacite pour 9 ans
Résiliation et congé	définis par la loi (délai, type, motif)
Droit de préemption	oui (locataire prioritaire en cas de vente) sauf exceptions
Cession	au conjoint(e), descendant(e)(s) ou partenaire Pacsé(e)

Source tableau: chambre d’agriculture de Bretagne.

→ Le bail de 18 ans :

Forme	notariée
Montants de location	majoration possible par arrêté préfectoral (≈ 20 %)
Avantages fiscaux	exonération partielle des droits de mutation et de l’impôt sur la fortune immobilière pour le bailleur
Renouvellement	tacite pour 9 ans
Résiliation et congé	définis par la loi (délai, type, motif)
Droit de préemption	oui (locataire prioritaire en cas de vente) sauf exceptions
Cession	au conjoint(e), descendant(e)(s) ou partenaire Pacsé(e)

Source tableau: chambre d’agriculture de Bretagne.

« Il ressemble beaucoup au bail de 9 ans, sauf en termes de montant et de fiscalité. En cas d’impayés de fermages, comme c’est un acte notarié, il a force exécutoire, c’est-à-dire que le propriétaire peut engager des mesures d’exécution forcée du fermage auprès du locataire, sans décision de justice à la différence des baux verbaux sous seing privé. Le bail notarié est donc plus sécurisant pour le propriétaire », pointe Magali Broustal.

→ Le bail de 25 ans : idem que le bail de 18 ans excepté l’absence de tacite reconduction si inscrite dans l’acte.

Le bail notarié, plus sécurisant pour le propriétaire.

Leur cession

– Elle ne se fait pas de plein droit : il faut l’accord écrit préalable du propriétaire.

– Attention à qui est le titulaire actuel et le futur repreneur.

Les baux ne sont cessibles que dans le 1^er cas. « Dans les situations 2, 4 et 5, il est nécessaire de rédiger un nouveau bail, indique l’experte. C’est pourquoi il faut bien choisir le titulaire : individu, couple, société, associé… Car ce choix aura des conséquences s’il y a décès, dissolution de la société, cession de l’exploitation. »

Leur résiliation

« Beaucoup de cédants pensent qu’il suffit de prévenir le propriétaire 18 mois avant la transmission de l’exploitation, mais dans les faits ce n’est si simple », met en garde Rémi Castel. « La résiliation amiable est toujours envisageable si les deux parties sont d’accord, sinon le bail ne peut être résilié que sous certaines conditions (voir l’illustration ci-dessous) », explique Magali Broustal.

À noter : la résiliation du bail rural se fait par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le bail à clause environnementale

Il est le plus souvent contracté auprès de collectivités, dans des zones avec des obligations environnementales, classées Natura 2000 par exemple. Mais il peut être demandé par une personne privée souhaitant le maintien de conditions environnementales existantes, comme la production en agriculture biologique. Il peut se faire sous seing privé, que dans les cas précédemment cités cependant.

La location-vente

« Juridiquement, elle a ses limites, estime Magali Broustal. C’est plus un engagement moral que juridique. D’autant qu’avec le bail rural, si le locataire loue les terres depuis longtemps, il peut exercer un droit de préemption, qui lui donne la priorité en cas de vente, y compris vis-à-vis de la Safer. »

Les conventions

Elles ne répondent pas au statut du fermage et sont plus précaires que les baux ruraux. « Et elles ne sont pas sans poser des problèmes pour l’installation et la pérennité de l’exploitation une fois installé », prévient la juriste.

→ Le prêt à usage (ou commodat)

C’est une mise à disposition à titre gratuit. « Mais les conditions de durée et de résiliation sont très peu protectrices pour le locataire », nuance-t-elle. 

→ La convention d’occupation précaire

Les collectivités locales s’en servent fréquemment pour des terres dont la destination peut changer. Les inconvénients sont les mêmes que pour le prêt d’usage quant à la durée et aux clauses de résiliation.

→ Les baux de petites parcelles

→ CMD Safer

« On ne peut donc pas conseiller à un jeune de baser son installation sur ce type de contrats. Tout au plus peuvent-ils être utiles pour mettre en valeur quelques terres complémentaires mais non essentielles au projet », conclut Rémi Castel. « Encore plus s’il s’agit d’installations aidées pour l’instruction du dossier », appuie Magali Broustal.

Les donations

Cela concerne les successions par héritage mais les propriétaires peuvent aussi, de leur vivant, transmettre tout ou une partie de leur foncier.

→ La donation en avancement d’hoirie

L’héritier bénéficie d’une avance sur la part de sa succession.

→ La donation par préciput et hors part

La part donnée n’est pas rapportée sur celle de l’héritier mais sur la quotité disponible. Autrement dit, « un héritier qui s’installe peut être avantagé par rapport à ses frères et sœurs », détaille Magali Broustal.

→ La donation partage

Elle permet au propriétaire d’organiser sa succession, de son vivant, comme il le souhaite.

Zoom sur les DPB (droits à paiement de base)
« Les DPB ne constituent pas du foncier à proprement parlé mais ils sont très importants pour le repreneur, et leur transmission accompagne le transfert des terres », fait observer Rémi Castel. Ils appartiennent à l’exploitant déclarant, qui aura la charge de leur transfert administratif en mai de l’année de la transmission, même si celle-ci s’effectue plus tard. C’est un « engagement juridique », précise Magali Broustal. En cas de reprise de foncier sans DPB ou sur lequel aucun transfert de DPB n’a pu s’effectuer, le repreneur peut demander une dotation de DPB via la réserve.

Source de l’article : webinaire, organisé par la chambre d’agriculture de Bretagne, dans le cadre de la semaine régionale de l’installation et de la transmission, du 20 au 27/11/20 et de la Quinzaine de la transmission/reprise d’exploitations agricoles 2020 déployée à l’échelle nationale dans tout le réseau.