Quelles conditions et quelles implications pour un bail de petites parcelles ?

Les baux concernant de petites surfaces peuvent être exemptés du statut du fermage, en vertu de l’article L.411-3 du Code Rural et de la Pêche Maritime. Cette dérogation est accordée « en tenant compte des besoins locaux ou régionaux ». Dans le détail, quelles conditions doivent être réunies pour bénéficier d’un bail « petite parcelle » ?

Tout d’abord, un arrêté préfectoral doit déterminer la superficie maximum par catégorie de culture au niveau départemental. Si ce n’est pas le cas, les baux sont tous soumis au statut du fermage.

Par exemple, dans le Nord en 2024, le seuil maximum est de 20 ares (il est réduit à 7 ares pour les exploitations maraîchères et horticoles). Il est important de savoir que ces seuils peuvent changer en cours de bail, et que c’est le seuil en vigueur au moment du renouvellement qui est pris en compte (et non le seuil existant lors de la conclusion du bail initial). 

Ni un corps de ferme ni une « partie essentielle » de l’exploitation

Cette petite parcelle ne doit pas être un corps de ferme ou une partie essentielle à l’exploitation pour le preneur. Est en général considérée comme corps de ferme l’exploitation louée qui jouit d’une autonomie culturale, avec la présence de bâtiments.

Par ailleurs, si la parcelle est considérée comme essentielle au reste de l’exploitation, elle sera soumise au statut du fermage, cette appréciation étant du ressort du juge, qui doit déterminer si le retrait de la parcelle serait de nature à déséquilibrer gravement l’exploitation et à la désorganiser. C’est au preneur de démontrer le caractère essentiel de cette parcelle.

Division récente, attribution préférentielle en jouissance

Depuis 2010, une autre condition s’ajoute : il ne faut pas que les parcelles en location soient issues d’une division récente. Ainsi, si un fermier prend à bail rural soumis au statut une propriété agricole, et que son bailleur divise cette même propriété lors d’une donation-partage, les enfants attributaires d’une surface inférieure au seuil ne peuvent se prévaloir des dispositions de cet article du fait de l’indivisibilité du bail initial. Ils pourront en revanche le faire lors du renouvellement du bail, sauf si la division-partage a moins de 9 ans.

En outre, les biens loués dans le cadre d’une attribution préférentielle en jouissance ne peut pas prétendre au statut de baux de petites parcelles.

Préemption, cession… Ce que le statut implique

Il est par ailleurs permis au bailleur et au preneur d’appliquer le statut du fermage sur une petite parcelle, de façon volontaire.

Car les baux de petites parcelles permettent plusieurs dérogations au statut du fermage. Sur la forme, il n’est pas obligatoire de réaliser un état des lieux ou de mettre le contrat par écrit. La durée n’est pas nécessairement de neuf ans, il est possible de prévoir une durée d’un an, renouvelable de façon tacite. De même, le barème des fermages, le droit de préemption prioritaire au profit du preneur en place, les clauses de reprise, ou le droit au renouvellement de son bail ne font pas partie des obligations dans un bail de petite parcelle.

En revanche, un certain nombre de dispositions du statut du fermage restent applicables : le congé est nécessaire, 6 mois avant la fin de l’année culturale par lettre recommandée avec accusé de réception, les cessions et sous-locations sont interdites, et l’indemnisation pour améliorations culturales est due par le bailleur.

En raison de ces spécificités, la rédaction d’un écrit sécurisant les engagements réciproques reste fortement conseillée.